譲渡所得税と特例（3,000万円控除など）

譲渡所得税の基本

税金は「売却代金」ではなく、利益（＝譲渡所得）に対してかかります。

・譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）

・取得費：購入代金、建築費、購入時の諸費用

・譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費（条件あり）など

利益が出ていなければ、税金はかかりません。

自宅を売ったとき、利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。

利益が3,000万円以内なら、税金はゼロになります。

ただし、住んでいた家であることが大前提 。

ここからは、住み替え・相続・空き家で扱いが変わります。

住み替えは、3,000万円控除が最も使いやすいケースです。

● 適用される条件

・売る家に住んでいた

・転居後「3年目の年末まで」に売却

・親子・夫婦など“特別な関係”の相手に売らない

・過去2年以内に同じ特例を使っていない

● よくある注意点

・住民票を移しただけで住んでいないとNG

・転勤で空けている場合はOK（居住実態があれば）

・買換え特例との併用は不可（どちらか一方）

● 住み替えでの計算イメージ

・例：利益が1,200万円 → 3,000万円控除で 税金ゼロ

・住み替えは特例の恩恵が大きいケースです。

相続した家は、自分が住んでいないため、原則3,000万円控除は使えません。

ただし、次の2つの例外があります。

●被相続人（亡くなった方）が住んでいた家 → 条件付きで使える

国税庁の「被相続人居住用家屋の特例（いわゆる“空き家特例”）」が該当します。

主な条件

・亡くなる直前まで1人暮らしだった

・相続後に誰も住んでいない

・相続から3年目の年末までに売却

・昭和56年5月31日以前の建物（旧耐震）

更地にするか、耐震リフォームをして売却の場合、最大3,000万円の控除が使えます。

●相続後、自分が住んだ場合 → 自宅扱いで3,000万円控除が使える

相続した家に自分が住み、自宅としての居住実態があれば、通常の3,000万円控除が使えます。

注意点

・一時的に住んだだけではNG

・住民票だけ移して実際に住んでいないと否認される可能性

空き家は、どういう理由で空き家になったかで特例が変わります。

● 相続で空き家になった → 空き家特例（3,000万円控除）が使える

・前述の「空き家特例」が該当します。

●  住み替え後に空き家になった → 自宅扱いで3,000万円控除が使える

・転居後「3年目の年末まで」に売ればOK。

●  投資用・別荘 → 3,000万円控除は使えない

・別荘や賃貸用は対象外です。

・住んでいた証明が必要になることがある（電気・水道の使用量、郵便物、生活実態など）

・解体後に駐車場として貸すとNG（貸付用途扱い）

・身内への売却は原則NG

・特例を使うには確定申告が必須

・過去に特例を使っていると使えない場合がある

特に「居住実態」と「期限」は、税務署が厳しく見るポイントです。